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      2008年 房地產開發商誰能笑到最后
      淘房網 taofang.com.cn      時間: 2008-6-19  出處:淘房網
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        據《第一財經日報》報道,“李嘉誠旗下和記黃埔開發的位于上海虹橋區域的高檔住宅——古北御翠豪庭,一直以高于周邊新盤30%左右的售價進行銷售,但6月初一次性推出636套新房源中,部分小戶型房源以低于30000元/平方米的售價推向市場,這一價格較該樓盤3月21日開盤的房源將近48000元/平方米的售價,下調18000元/平方米,幅度達37.5%!

        在房價動輒得咎的今天,這則報道帶來的信息無疑是爆炸性的。買房送車、買房送房、買房送毛驢......層出不窮的促銷手段過后,開發商們幾乎眨眼之間發現:房子不好賣了,而自己的資金鏈也面臨著斷裂的危險。

        這批高檔住宅平時一直以高于周邊新盤30%左右的價格高姿態出現,然僅僅三個月就下調了一萬八千元/平米,和黃能夠作出這個決定,想必是經過李嘉誠首肯的。

        以李嘉誠的精明強悍居然能容忍和黃作出如此的決定,拋卻該樓盤地理位置或是否尾房的角度等一系列足以影響房價壓低的不利因素不談,李嘉誠想必從一定程度上看出房地產行業確實不容樂觀,房價確實很有水分,該行業存在嚴重泡沫之后,才頷首肯定了這個價位。

        這些情況表明房價已經超過了絕大部分人的心理承受能力,持續的樓市觀望氛圍讓亟需資金的房地產開發商們不得不降價來迎合人們心理預期的價位,進而完成自己資金的順利回籠。

        記得90年代海南房地產最熱的時候,當時總人數不到700萬的海島上竟然出現了兩萬多家房地產公司。短短三年,海南房價增長超過4倍。

        這次泡沫帶來的直接后果是開發商紛紛逃離或倒閉,銀行頓時成為最大的發展商,甚至有的銀行不良貸款率一度高達60%以上。當銀行開始著手處置不良資產時,他們才發現很多抵押項目其實才剛挖了一個大坑,以天價抵押的樓盤居然是“空中樓閣”。即使是已建的抵押項目,由于泡沫破裂后,項目大幅貶值,其處置難度也超過想象。據統計,僅建行一家,先后處置的不良房地產項目就達267個,報建面積760萬平方米,其中現房面積近8萬平方米,占海南房地產存量的20%,現金回收比例不足20%。

        這次泡沫之后,留給海南的最后的遺產竟然是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金,當時僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300個億。

        據了解,經歷這次房地產泡沫之后,海南房地產元氣大傷。從1999年開始,海南用了整整七年的時間,處置積壓房地產的工作才基本結束。截至2006年10月,全省累計處置閑置建設用地23353.87公頃,占閑置總量的98.17%,處置積壓商品房444.82萬平方米,占積壓總量的97.6%。

        看看海南省發生房地產泡沫時的情況,再看看現在,兩者之間何其相似!

        眼下,房地產行業中除如萬科、萬通、SOHO中國、華遠等老牌的開發商之外,其他行業看到房地產行業的“快錢效應”后,也紛紛加盟房地產! 

        據統計,在最近的一、二年內,原本非房地產領域的大企業紛紛試水房地產,尤其是家電行業的海爾、國美、海信;其它如電信、基建、航空等企業也紛紛加入房市競爭。如中國中鐵近年來在房地產領域成功進行資本運作后,今年將再投資百億元用于房地產開發建設,目前正在各大城市拿地;電信運營商鐵通也在積極與房地產開發商洽談收購股權;中國的幾大航空集團,也在各地展開拿地開發、物業轉讓“行動”。聯想、華為等IT巨頭也在積極開拓地產業務。甚至在一些二線城市,陶瓷、化工行業的民營企業也都在把資金轉移到房地產領域。

        加上海外資本的投機炒作,這些因素都在一定程度上為房地產行業帶來了相當嚴重泡沫的可能!

        如此眾多的資本紛紛試水房地產行業,如果是該行業繼續保持良性發展,資本理性回流,這也無可厚非!

        再來結合目前房地產行業的種種表現:樓市的觀望氣氛越來越濃;地產股市全盤跌跌不休;開發商們自有資金的嚴重匱乏,居高不下的負債率;土地流拍事件不僅在北京、上海、深圳等一線城市盛行,而且在合肥、昆明、蕪湖等二線城市也開始蔓延;嚴格控制二套房貸發放、空置土地征收土地使用稅、暫停房企IPO……接連推出的宏觀調控政策看似并未對當前的房市起到立竿見影的影響,實則已在沉默中積蓄力量。

        所有的這些不利因素都是對行業的一個巨大的挑戰,行業重新洗牌、整合勢在必行,肯定會有一批開發商撐不住而“倒下”,同時還會有一批新的面孔出現。

        在如此局勢下,有多少開發商能夠在2008年笑到最后,暫且拭目以待!

      作者 waymean
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