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      降低房價才是解決房地產資金鏈斷裂的硬道理
      淘房網 taofang.com.cn      時間: 2008-6-20  出處:淘房網
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        潘石屹說,“政府對房地產的宏觀調控差不多有三、四年的時間了,以前更多是從各部門角度做的調整,如限制土地供應、增加稅收等,這種調整都是從各部門利益考慮,沒有關注宏觀市場的反應,而調整的效果也是反向的,市場表現就是房價越調越高。直到去年下半年開始,政府的調控方式有所改變,改為對銀行按揭貸款利率成數的調整,銀行利息和儲備金率的調整,這才是真正的宏觀調控,抓準了穴位!

        作為房地產行業中的大腕說出這樣的話,想來應是感同身受、一針見血!

        我國的房地產行業是從上個世紀90年代之后發展起來的,是在政府決定進行住房制度改革,停止福利化分房,實施住房的商品化、貨幣化、社會化后才開始起步的。

        由于起步晚,加之發展不完善,我國的房地產市場呈現出較為明顯的起伏性波動和其他一些較為典型的初級市場特征,如投機氣氛較重,市場運行機制不規范,有關法律不健全等等一系列不健康因素存在,以致使整個行業發展的早期出現了海南泡沫這樣的慘痛教訓!

        另外,房地產還是一個資金密集型的產業,具有投資規模大,投資回收期長以及隨之而產生的投資風險巨大等特點,這些特點的存在使得房企如果要想保持長期健康、理性、穩定的發展,就必須有一個健康的內外融資環境。

        就目前來看,中國房地產整個行業資金緊張是個不爭的事實,加上中國人民銀行在半年之內連續幾次上調存款利率,無疑讓本來資金緊張的房企雪上加霜,再加上各大房企為了發展,曾經在去年一年不惜“瘋狂”斥巨資拿地,造就了很多城市中(包括二三線城市)的“天價地”、“地王”,這些資本的動用勢必給一些中小房企的發展帶來致命的危機,甚至對一些大的房企來說,也面臨著資金鏈斷裂、企業難以為繼的嚴峻后果。例如,今年一季度萬科A、泛海建設、保利地產等企業的“經營性凈現金流”近年來首次為負,甚至有些企業的投資性現金流也為負。

        一般經營性現金流為負有可能是企業在大量囤地,導致土地開發支出遠大于售樓收入導致。但如果投資性現金流也為負,那只能說明企業資金正依賴外界資金或吃老本,企業的經營存在一定風險。若在經營性與投資性現金流都為負時,籌資卻為正,就表明企業可能正在靠借款度日,長此以往企業很可能會面臨破產的危險。

        再從整個行業看,過度依賴銀行是導致資金鏈緊張的主要因素。據統計,2007年整個行業開發資金主要來自于國內貸款、利用外資、自籌資金與其他資金來源,占比分別為18.7%、1.7%、31.6%、48%。房地產整個行業今年一季度銀行借款占總負債的比率從2007年末的37%上升到39%。而作為以項目為主的公司,一般來說,房地產企業的流動負債要大于長期負債,資金大多是項目的周轉資金。流動負債中除銀行貸款以外,還包括拖欠建設方或關聯企業等應付賬款以及應付稅費等等。銀行貸款的比例升高,其他方面的融資比例相對減少。

        甚至一些房企為了緩解資金的壓力,采取過激行為——尋求民間利率高達30%以上的高利貸。但這種行為對目前的樓市現狀,無疑是飲鴆止渴!

        樓市的長期觀望也給本來就不穩定的產業資金鏈帶來相當大的變數,無論是房地產商還是購房者,似乎都在“憋著”,房地產商是憋著少上些房源,保證房價不落,而購房者是憋著等房價下降。如果這種觀望的局面持續太久,房地產商資金供應難以為繼,命運也將變得撲朔迷離。

        據北大經濟研究中心主任鐘偉估計,在目前的狀況下,要維持現在的開發節奏,今年我國房地產業將出現4000億元-5000億元左右的資金缺口。

        如果不能彌補這些資金缺口,房地產商得生計將難以維持。更何況國家目前的政策并不支持貸款,也不支持滿足投機性房貸。同時,地產股市持續看跌又使房企通過上市和再融資可能出現變數。

        如果困擾開發商的融資難題不能順利解決,試問:房地產行業將何去何從?恐怕也惟有降低房價促銷手中的現有樓盤,進而快速讓資金回籠才是硬道理!
        
                                     作者 waymean
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